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GDYD01-2019-0007
東陽市人民政府辦公室關于印發
《東陽市農村宅基地及住房確權登記
歷史遺留問題處理指導意見》的通知


文號:東政辦發〔2019〕46號    登記號:GDYD01-2019-0007    有效性: 有效

發布日期:2019-06-11 來源:東陽市人民政府辦公室 字號:[ ]

各鎮、鄉人民政府,各街道辦事處,市府各部門:

  《東陽市農村宅基地及住房確權登記歷史遺留問題處理指導意見》已經市十五屆政府第四十九次常務會議研究同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。

 

東陽市人民政府辦公室

  2019年6月3日

  (此件公開發布)

 

東陽市農村宅基地及住房確權登記

歷史遺留問題處理指導意見

  為加快推進我市農村宅基地及住房確權登記工作,妥善處理農村宅基地及住房(以下簡稱農房)確權登記歷史遺留問題,切實保障農民合法權益,根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《浙江省城鄉規劃條例》《村莊和集鎮規劃建設管理條例》《不動產登記暫行條例》以及《浙江省人民政府辦公廳關于規范農村宅基地管理切實破解農民建房難的意見》(浙政辦發〔2014〕46號)、《浙江省人民政府辦公廳關于加快推進全省農村宅基地確權登記發證工作的意見》(浙政辦發〔2014〕73號)、《浙江省人民政府辦公廳關于做好農村宅基地及住房確權登記發證工作的通知》(浙政辦發〔2017〕43號)等法規、政策規定,結合我市實際,制定本指導意見。

  一、宅基地歷史遺留問題的處理

  (一)不同時期形成的宅基地確權歷史遺留問題,按以下方式處理:

  1.1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前,農民占用宅基地建房且至今未擴建或翻建的,按實際使用面積確定宅基地使用權。

  2.1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前,農民建房未經批準或超過批準面積占用宅基地,已按《中共中央國務院關于加強土地管理制止亂占耕地的通知》(中發〔1986〕7號)或鎮鄉以上人民政府有關規定處理的,按實際使用面積確定宅基地使用權;至今未處理的,由本村集體經濟組織簽署同意意見,所在鎮鄉(街道)審核,審批限額內面積予以認可,限額外面積根據《東陽市人民政府關于處理違法用地行為的若干規定》(2000年8月21日東陽市十一屆政府第十九次市長辦公會議原則同意)處理后,按實際使用面積確定宅基地使用權。

  3.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施起至1999年1月1日(不含)前,農民建房未經批準或超過批準面積占用宅基地,但所占宅基地符合土地利用總體規劃和城鄉規劃,經本村集體經濟組織同意并公示無異議,經所在鎮鄉(街道)審核,審批限額內面積予以認可,限額外面積根據《東陽市人民政府關于處理違法用地行為的若干規定》(2000年8月21日東陽市十一屆政府第十九次市長辦公會議原則同意)處理后,按實際使用的房屋建筑占地面積確定宅基地使用權。

  4.1999年1月1日(含)起至2014年3月27日《浙江省人民政府辦公廳關于規范農村宅基地管理切實破解農民建房難的意見》(浙政辦發〔2014〕46號)文件出臺前,農民建房未經批準或超過批準面積占用宅基地,但建房者符合現建房條件,所占宅基地符合土地利用總體規劃和城鄉規劃,經本村集體經濟組織同意并公示無異議,由所在鎮鄉(街道)審核,對限額面積內的未批部分直接補辦農村私人建房審批手續,超批準面積根據《東陽市人民政府辦公室關于印發<東陽市違法用地專項整治工作實施細則(試行)>的通知》(東政辦發〔2012〕170號)規定標準處理后,按批準面積確定宅基地使用權,超建面積不予登記。

  5.2014年3月27日《浙江省人民政府辦公廳關于規范農村宅基地管理切實破解農民建房難的意見》(浙政辦發〔2014〕46號)文件出臺后,農民違法占用宅基地建房的,一律按現行政策處理。

  (二)2014年3月27日(不含)前由于新農村建設、地質或自然災害搬遷、移民安置、危舊房治理或重點工程項目建設拆遷等原因,經鎮鄉以上人民政府或街道辦事處同意邊批邊建占用宅基地建造的農房,雖審批日期在2014年3月27日(含)后,但經鎮鄉(街道)審核同意,可按實際動工時間段的相應政策處理。涉及補辦農房審批手續的,可按照有利于農戶建房審批時點(動工時點或現時點)計算審批限額。

  (三)對2015年12月31日(含)前原國土部門已作出處罰決定,但符合“一戶一宅”規定的農房,經公示無異議后,按照本指導意見中不同時期形成的宅基地確權歷史遺留問題方式處理的第2、3、4項規定處理。尚未申請人民法院執行的,不再申請執行;已經申請人民法院執行或人民法院已委托、裁定由原國土部門(土管局)或鎮鄉(街道)執行的,不再繼續執行。

  二、房屋確權歷史遺留問題的處理

  (一)根據“先確地權,再確房權”的指導思想,在確定宅基地使用權的基礎上,按照不同范圍分階段確定房屋所有權:

  1.2014年3月27日《浙江省人民政府辦公廳關于規范農村宅基地管理切實破解農民建房難的意見》(浙政辦發〔2014〕46號)出臺前占用宅基地建造的農房,作為歷史遺留問題處理:

  ①對于城市核心區(東至迎賓大道、西至義烏界、南至南山腳、北至北山腳)范圍內的農房,其占用宅基地時間為1990年10月1日(不含)前,且至今未擴建、翻建的,按現有實際建筑面積確定房屋所有權;其占用宅基地時間為1990年10月1日(含)后(包括已建農房在1990年10月1日〔含〕后有擴建、翻建等情形)的,在已確定宅基地使用權范圍內的房屋,經街道辦事處規劃確認并補辦規劃審批手續后,按照規劃批準的建筑面積確定房屋所有權。對超過規劃批準及超過已確定宅基地使用權范圍的房屋建筑面積不予登記。

  ②城市核心區范圍以外的農房,其占用宅基地時間為1997年12月31日(含)前,至今未擴建、翻建,且建筑總層數在4層以下的,按實際建筑面積確定房屋所有權;建筑總層數超過4層的,經鎮鄉(街道)規劃確認并補辦審批手續后,按照規劃批準的建筑面積確定房屋所有權。對超過規劃批準的房屋建筑不予登記。

  其占用宅基地時間為1997年12月31日(不含)后(包括已建農房在1997年12月31日〔不含〕后有擴建、翻建等情形)的,在已確定宅基地使用權范圍內的房屋,經鎮鄉(街道)規劃確認并補辦規劃審批手續后,按照規劃批準的建筑面積確定房屋所有權。對超過規劃批準及超過已確定宅基地使用權范圍的房屋建筑面積不予登記。

  2.2014年3月27日《浙江省人民政府辦公廳關于規范農村宅基地管理切實破解農民建房難的意見》(浙政辦發〔2014〕46號)出臺后違法占用宅基地建造的農房,一律按現行政策從嚴處理。

  (二)農村私人建房和規劃審批補辦工作統一由鎮鄉(街道)負責,在審批方式上可以簡化手續,農村私人建房和規劃補辦審批表由市自然資源和規劃局統一設計制作。

  三、農房登記中歷史遺留問題的處理

  (一)原已登記的宅基地使用權(以登記簿記載內容為準),其住房至今未拆建、翻建,且實測面積與登記面積在誤差(≤2㎡)范圍內,直接按實測面積確權登記。超出誤差范圍,不存在瞞報審批情況,且無異議的,原登記面積予以認可,超出部分按本指導意見處理。

  (二)1982年2月13日(不含)前建造的農房已辦理宅基地使用權登記,至今未擴建、翻建,但實測宗地面積超出原登記面積誤差范圍的,分以下不同情況處理:

  1.該農戶未新批建宅基地的,可按實測面積登記;

  2.該農戶登記后已依據原登記權證面積新批建宅基地的,若其總面積不超農房審批限額的,可按實測面積登記;超過審批限額,按原土地使用證面積登記,超出部分不予確權,在權利證書附記欄備注。

  (三)因分家析產、房屋調換(調劑)、買賣等原因已簽訂相關協議,且宅基地使用權證或房屋所有權證其中一證已辦理轉移登記的,可由現權利人單方申請,經市自然資源和規劃局在市政府門戶網站公告15個工作日無異議后,直接辦理農房登記。

  (四)農房登記涉及庭院的,按以下方式處理:

  1.經依法批準建造的庭院,按批準面積予以確權登記;

  2.未經批準建造的庭院,分不同時段予以辦理:

  ①1982年2月13日(不含)前建造的庭院,按實際使用面積予以確權登記;

  ②1982年2月13日(含)至1986年12月31日(含)期間建造的庭院,經依法處理后,按實際使用面積予以確權登記;

  ③1987年1月1日(含)至1998年12月31日(含)期間建造的庭院,在2015年4月10日(不含)前已經鎮鄉(街道)或原國土部門處理的(沒收作價款低于規定標準的,應按規定補足),予以確權登記;未經鎮鄉(街道)或國土部門處理,或在2015年4月10日(含)之后處理的,不予確權登記,在權利人申請辦理相應的農村宅基地及住房登記時,由其承諾在國家或集體建設需要時無條件拆除,并在不動產登記簿和不動產權利證書附記欄中備注;

  ④1999年1月1日(含)至2014年3月27日(不含)期間建造的庭院,不予確權登記。在權利人申請辦理相應的農村宅基地及住房登記時,由其承諾在國家或集體建設需要時無條件拆除,并在不動產登記簿和不動產權利證書附記欄中備注;

  ⑤2014年3月27日(含)以后建造的庭院,須在庭院拆除后方可辦理農房登記;

  (五)農房登記涉及地下室等地下空間的,可在確定宅基地使用權的基礎上,對已確定宅基地使用權范圍內的地下一層空間建筑面積確權登記,超出部分不予登記,在不動產權利證書和附記中注明。

  (六)對依法繼承取得的農房,不受宅基地“一戶一宅”政策的限制,可憑相關權屬證明文件按規定程序辦理確權登記,在不動產登記簿和權利證書附記中注明“該權利人為本農村集體經濟組織成員農房的合法繼承人”。

  (七)對非本村集體經濟組織的農民,因重點工程建設、地質災害防治、新農村建設、下山脫貧等原因,經依法批準異地建房的,在落實原宅基地處置政策后,可憑相關權屬證明文件辦理農房確權登記,并在不動產登記簿和權利證書附記中注明相關信息。

  (八)涉及農村房屋買賣情形,按以下方式辦理不動產登記:

  1.本村集體經濟組織內成員農房買賣情形

  ①購買本村集體經濟組織內的集體公房,至今未擴建或翻建,屬下列情形之一的,可給予辦理不動產登記,土地用途為農村宅基地:a、在2004年1月1日(不含)之前已繳納契稅的;b、農戶能提供其公房購買時間在1999年1月1日(不含)前的原始憑證依據,由市自然資源和規劃局在房屋所在自然村(小區)公示欄公告15個工作日無異議并補繳相關契稅的;c、符合農房審批條件,并已辦理農村私人建房調劑審批手續的;

  ②購買本村集體經濟組織內的農民住房,至今未擴建或翻建,屬下列情形之一的,可辦理不動產登記:a、已辦理土地或房產過戶手續的;b、在2004年1月1日(不含)以前已繳納契稅的;c、符合農房審批條件,已辦理農村私人建房調劑審批手續的。

  2.非本村集體經濟組織成員和城鎮居民購買農房情形

  ①已辦理土地或房產過戶手續的,可辦理不動產登記,并在不動產登記簿和證書記事欄中注明“該權利人為非本農村集體經濟組織成員”;

  ②1999年1月1日(不含)前已繳納契稅,經房屋所在農村集體經濟組織同意后,可辦理不動產登記,并在不動產登記簿和證書記事欄中注明“該權利人為非本集體經濟組織成員”。

  (九)對符合條件的本村集體經濟組織農戶之間互相調換(調劑)房屋的,按規定辦理農房調換(調劑)審批手續。調換(調劑)房屋免繳稅收,憑《東陽市私人房屋調換(調劑)審批表》辦理不動產登記。

  (十)對拆舊建新的,當事人在申請辦理新建農房登記手續時,應當同步辦理原農房注銷登記手續;若已辦理新建住房登記手續,但舊房尚未注銷的,當事人應限期辦理注銷登記手續;逾期不辦理的,由市自然資源和規劃局在門戶網站公告15個工作日后直接予以注銷。

  對于危舊房整治統一拆除的農房,可由村委會(社區)匯總后經鎮鄉(街道)核實,并在農房所在自然村(小區)公示欄公告15個工作日,公告無異議后向市自然資源和規劃局申請統一注銷。

  (十一)在登記中涉及違法超占的宅基地及房屋建筑面積在不動產登記簿、權利證書附記中予以注明,待今后拆建、翻建時予以拆除。宗地圖和分層分戶圖按實際使用范圍繪制,可以區分違法超占位置的用斜線標注;如確實無法區分違法超占位置的,在宗地圖和分層分戶圖上注明所超占的面積。

  (十二)對于登記中涉及需要辦理繼承、分家析產、委托等手續的,可由農房所在地鎮鄉(街道)出具鑒證意見(具體由各鎮鄉〔街道〕或村〔居〕法律顧問、駐村干部、鎮鄉〔街道〕司法所干部等組成的鑒證工作小組負責實施),申請人憑鑒證意見和其他材料辦理申請不動產登記。市公證處負責對各鎮鄉(街道)相關鑒證工作的業務培訓與指導。

  (十三)有下列情形之一的農房不予確權登記:

  1.權屬有爭議的農房;

  2.因依法查封等原因限制權利的農房;

  3.已異地安置或批準新建,應拆舊房至今沒有拆除的農房;

  4.1999年1月1日(含)以后違法占用宅基地,經補辦審批后,除陽臺、挑、門廳、金字墻外超占面積在一規劃間以上的農房(不含已經“兩違”處理的農房);

  5.非法“一戶多宅”的農房;

  6.其他有嚴重違反土地、規劃管理方面法律法規政策規定,經鎮鄉(街道)人民政府或市級有關部門認定應當拆除的農房。

  四、其他事項

  (一)本指導意見所稱的歷史遺留問題是指東陽市行政區域范圍內的農房,至今未依法處理或由于歷史原因而無法登記的情形。

  (二)農房確權登記歷史遺留問題處理堅持 “尊重歷史、面對現實、客觀公正、讓利于民”的原則,妥善解決農村建房管理中存在的違法用地、違法建設以及在農房登記中遇到的難題。

  (三)市政府成立工作領導小組,統籌本市行政區域內的農房確權登記歷史遺留問題處理工作;市自然資源和規劃局負責牽頭組織、協調、指導開展農房登記發證工作;鎮鄉(街道)作為農房確權登記發證工作的實施主體,具體負責組織開展宣傳、發動、村民身份確認、權屬調查審核、規劃確認、審批補辦、爭議調處等工作,協助開展違法用地處理、登記發證等工作;其他相關部門各司其職,協同做好農房確權登記歷史遺留問題的處理。

  (四)登記中涉及的違法用地處理、罰沒款及土地使用費的收繳和使用,按相關文件執行。

  (五)在執行本意見過程中,工作人員如有弄虛作假,不按規定進行違法用地處理、規劃確認、審批補辦及登記發證,造成嚴重后果的,將嚴肅追究有關人員的責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  (六)本意見自2019年7月12日起施行。本市之前下發的規范性文件與本意見不一致的,以本意見為準。

  抄送:市委各部門,市人大辦、政協辦,人武部,法院,檢察院,各群眾團體。

  東陽市人民政府辦公室 2019年6月11日印發




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